相続登記義務化について

2024年4月1日から、亡くなられた方が不動産を所有していた場合、相続登記手続きが必要となりました。この手続きの怠慢や違反には罰則が設けられております。もちろん、過去の相続分の扱いについてもです。相続登記を忘れることにより生じるリスクについても解説します。相続登記義務化に伴う、不安解消にお役立てください。

相続登記とは

そもそも相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を相続者の名義に変える方法です。不動産の所有者は法務局の登記簿に記載されており、相続した者は相続登記として知られる手続きを申請する必要があります。

相続登記はなぜ義務化されるのか？

これまで、相続が発生しても相続登記は必須ではなかったため、土地の評価が低く、資産価値がない場合や手続きが煩雑だと感じるケースなどで、手続きをしないことが多かったのですが、

土地の所有者が把握できない

ことが社会問題化してしまったためです。

相続登記が不備な状態が続くと、土地の所有者が明らかでない状況が多くなります。所有者不明の空き家や荒れ地は処分が難しく、周辺地域の地価が低下し景観が損なわれることがあります。

さらに、所有者不明の土地が原因で公共事業や都市開発が遅れる問題も生じます。これらの所有者不明の土地が増加し、社会問題となっているため、所有者の特定が進まない土地が増えないように、相続登記の義務化が決定されました。東日本大震災もひとつのきっかけともされております。

所有者が分からない土地とは？

そもそも、所有者不明の土地とは、国土交通省による定義によれば、不動産登記簿において直ちに所有者が特定されないか、特定されても所有者と連絡が取れない土地を指します。通常、土地の相続者は、相続登記（不動産の名義変更）を行う必要がありますが、さまざまな事情で相続登記が怠られるケースがしばしば見受けられます。

相続登記を放置してしまうケース

相続登記を放置してしまうケースには様々な理由があります。相続登記の手続きをする際に、日中忙しくて市役所や法務局に行く時間が取れないことや、相続人全員の同意が必要であるため手続きが煩雑で司法書士費用もかかること、さらに相続人間で揉め事が起きており土地の相続が決まらない状況などが主な要因となっています。

また、相続登記は義務ではないと考える人も多く、放置されるケースが増加していました。このような事情で相続登記がされないと、土地の所有者が把握できない、名前は確認できても居所がつかめないといった問題が増加の一途をたどることになりました。
法務省の調査によると、不動産登記簿における相続登記がされていない土地は大都市で約6.6%、中都市・中山間地域で約26.6%にも上ることが明らかになっています。

さらに、土地所有者等に関する調査では、不動産登記簿のみでは所有者の所在が確認できない土地が約24%にも上り、長期間登記されていない土地は所有者が不明確である可能性が高いことが示されています。このような状況が続くと、土地の所有権や利用権の紛争が生じやすくなり、社会問題として深刻化していく可能性があるため、「義務化」という流れになりました。

所有者が分からない土地があると生じるデメリットとは？

以下では所有者が分からない土地があると生じるデメリットについて紹介していきます。

土地の売却ができない

土地の所有者が相続登記や住所変更登記を怠ると、登記簿に売主の名前が載らず、購入希望者は不安を覚えて取引を控える傾向が高まります。不動産を売却する際は、相続登記を必ず行い、その後で売却手続きを進めることが必要です。

所有者不明の土地は有効活用しづらい

土地を取得したり利用したりする際には、所有者の同意が必要です。しかし、登記簿に所有者が記載されていない所有者不明の土地は、有効活用が困難な状況にあります。まず、所有者を探すこと自体が困難であり、そのため所有者の同意を得る手続きも複雑化します。

このような土地は、相続登記が適切に行われなかった結果、亡くなった人が名義人となっています。法的には、土地は相続人が共同で相続するため、名義人の相続人を特定する必要があるでしょう。

相続人の特定には戸籍謄本が必要であり、相続人が複数いる場合は全員の同意が必要です。相続人の探索や戸籍収集には時間と費用がかかり、土地の有効活用を妨げる要因となっています。さらに、相続人が多数いる場合、全員の同意を得ることは非常に困難です。

正しく相続ができない場合も考えられる

数代にわたり相続登記が放置されているケースでは、被相続人となる方の相続登記が未処理のままの不動産共有持分の具体的な割合は、不動産登記簿から特定できません。実際には、持分そのものが存在しない可能性もあるでしょう。

遺言書が存在する場合でも、相続対象となる資産を正確に指定できないことにより、遺言の一部が無効になる可能性や、状況によっては遺言全体が無効となる可能性も考えられます。

相続登記の義務化以前の相続について手続きを放置すると起こるリスクとは？

ここからは相続登記の義務化以前の相続について手続きを放置すると起こるリスクについて解説していきます。

相続人が増えすぎて合意形成が難しくなる

不動産相続登記を怠ると、土地や建物の所有者は過去何世代も前の人になりがちです。相続時には少数だった相続人も数を言えばさらに増えていきます。そして、相続登記を実施するには全員の実印が必要となります。

未成年や海外在住者、認知症の方など、実印を集めるだけでも相当な時間と労力がかかります。名義人の死後、相続人が確定していても、古い事柄は確認が難しいため、トラブルが起こる可能性も少なくありません。

不動産の売却ができない

不動産を売却するには、名義人本人であることが条件です。売却を希望する場合でも、相続人全員の同意が得られなかったり、必要な書類の入手が難しかったりすると、手続きが滞ってしまい、多くの時間と労力が必要になります。

相続登記の義務化におけるよくある質問

ここでは相続登記の義務化においてよくある質問について紹介していきます。

過料さえ払えば、相続登記しなくてもいいですか？

過料は相続登記の義務を果たさなかった場合の罰則であり、過料を支払ったからといって義務が果たされたことにはなりません。過料を支払った後も相続登記の義務は継続します。

相続登記も過料も払わない場合は？

行政上の規則を守るために、違反者に金銭的な負担を課すのが「過料」です。刑事手続きの罰金とは異なり、支払わない場合には労役や留置処分にはなりません。ただし、不動産や他の個人財産が差し押さえられる可能性があります。

相続放棄をしても相続登記をする必要はある？

家庭裁判所で相続放棄の手続きを経て正式に認められた方は、相続人資格を喪失し、それに伴い相続登記の責務も免除されます。ただし、次の順位の相続人（子が放棄した場合は祖父母、祖父母が亡くなっている場合は兄弟姉妹が続く）が存在する場合は、その相続人が登記の責務を負うことになるので、気をつけましょう。

まとめ

相続登記は、不動産の所有権を確保するだけでなく、所有者不明地の増加を防ぐという社会的な意義もあります。政府からの通達により、2024年4月1日より相続登記が必須となりました。相続登記を怠ることで生じるリスクや不利益はより一層深刻化しています。期限が迫るまで焦らず、早めに手続きを進めましょう。