相続登記申請義務化で手続き負担が増える！畑・山林を相続するメリット・デメリット、注意点や手続きについて解説

畑や山林は、同じ不動産でも宅地と異なり様々な規制を受ける他、利用勝手や利用価値も当然ながら異なります。

地方だけでなく、都会の郊外にも一定の畑や農地は存在し、相続においてはその取り扱いに困るケースがあります。

近時、相続登記の申請義務化により相続人の負担増が危惧される中、畑や山林の相続手続きは宅地と異なる点があることも知っておく必要があります。

本章では相続登記申請義務化の要点と畑や山林を相続するメリット・デメリットについて確認し、相続する場合としない場合の手続や注意点について解説していきます。

相続登記申請義務化は令和6年4月から

政府や行政も周知を進めていますが、普段相続や不動産と関わりが少ないために相続登記申請義務化の情報に接していない人も一定数いらっしゃいます。

相続登記は令和6年4月1日から申請が義務化され、これ以降は相続発生から３年以内に相続登記を申請することが義務化されます。

違反すると10万円以下の過料に処せられる可能性があることと、義務化の効力は過去の相続で発生した相続不動産全てに適用される遡及効に注意が必要です。

上記期日以降は過去に相続登記をしなかった不動産も全て登記申請義務が生じるため、相続登記未了の不動産を所有する全ての人に手続きの負担が生じることになります。

これを踏まえたうえで、本題となる畑や山林の相続の是非について見ていきます。

山林と畑では扱いが異なるため、以下では別々に見ていきます。

山林を相続するメリットは？

今でも一部地域では林業が営まれ、事業規模で収益を上げている地域もあります。

もしそうした地域であれば収益化が望めますが、それ以外のエリアでは個人で収益を上げるのは難しいことが多いでしょう。

それでも、山林は一定の需要があることから売却できれば利益になりますし、昨今のアウトドアブームに合わせてキャンプ場経営をすることもできるかもしれません。

最近は個人のキャンプ愛好家に年間契約で貸し出したり売却するという事例も増えています。

もし自身がキャンプやアウトドア愛好家であれば、趣味を楽しむ場として有効に利用できます。

山林相続のデメリットと注意点

山林は売却できるとしても元々の需要が少ないために安い値段でしか売れないことが多いです。

市場で買い手が付かなければ売却に失敗してしまうので、相続が起きる前に山林に明るい不動産業者に相談して需要があるかどうか見極めておきましょう。

もし需要が無く売却が難しいようであれば、相続をしない方向で検討した方が良いかもしれません。

また相続して利活用するとしても、山林の管理はかなり手間がかかります。

貸し出し利用に用いる場合はお客さんが安全に利用できるように所有者として気を使わないといけませんし、何かあれば所有者としての責任を問われる可能性もあります。

そして懸念事項の一つとして、山林は相続登記が放置されやすいということが挙げられます。

山林は過去の相続において相続登記がされていないケースが多いため、その場合上で見た相続登記申請義務化の遡及効によって相続人が過去に遡って相続登記をしなければならないという大きな負担を背負うことになります。

何代にもわたって登記がされていない場合、関係者の洗い出しに非常に多くの労力と時間、費用を割かなければならないでしょう。

ただし令和7年3月31日までに相続登記を行う場合には不動産の価額が100万円以下の土地であれば際には登録免許税が免除される仕組みがあるので、費用面では一定の負担軽減になります。

山林を相続する場合の手続

まず必要になるのは相続登記で、先の義務化の項で見た通り相続発生から3年以内に相続登記の手続きをしなければなりません。

過去の相続事案で生じた未登記の山林は令和6年4月1日の義務化スタートから3年以内に登記手続きが必要です。

また山林の相続では宅地と違いもう一つ手続きを要します。

森林法の定めにより、所有者となってから90日以内に市区町村に対し届出をする義務があり、これを怠ると10万円以下の過料に処せられることがあります。

山林を相続する場合は法務局での相続登記の他に、市区町村の担当部署に対し届出を行うことを忘れないようにしてください。

畑（農地）を相続するメリット・デメリット

次に畑（農地）の相続ですが、こちらはメリット・デメリットを合わせて見ていきます。

農地の場合、もし相続人に営農の意思があれば、自分の農作物を収穫できるので事業規模で展開して収益を上げることができますし、趣味の範囲で農作物を育てるということもできます。

創意工夫を凝らして一大事業を成し遂げ大きな収益を上げている農家もあるので、そうした才能や意思があるならば可能性は無限大です。

逆に営農意思がない場合、売却や他の用途に転用するということが農地法の制限で自由にできないため、相続してしまうと大変なリスクを負うことになります。

営農意思がないのであれば相続をしない方向で考えるのが無難です。

畑（農地）を相続する場合の手続

農地を相続する場合、必ず必要になるのが相続登記と農地法の定めによる届出です。

相続登記は宅地や山林と同じように法務局で手続きをすることになりますが、それとは別に農地法の定めにより地元の農業委員会に対し届出の手続きが必要になります。

農業委員会に対する届出は相続が発生したことを知った日から10か月以内という期限があるので忘れないようにしましょう。

また農地を相続した後は、自由な利活用が強く制限されます。

• 農地を農地のまま売却したり他人に貸し出す
• 農地を農地以外に転用して自分で利用する
• 農地を農地以外に転用して売却したり他人に貸し出す

上記のような利用を考える場合には農業員会や都道府県知事の許可を取る必要があり、ハードルの高い要件を満たさなければならず、希望通りにいかないこともあります。

畑や山林を相続しない場合

自分で利活用できない、売却も難しく管理の手間や費用の負担が大きくなるようであれば相続をしない方向で検討が必要です。

遺産分割上で他の相続人が取得できるように話し合いを進められれば、相続放棄をせずとも不要な山林や畑を相続せずに済みます。

それが叶わない場合、相続放棄をすることで不要な畑や山林を相続せずに済みますが、その場合現金などプラスの財産も一切もらえなくなります。

相続放棄をする場合は相続開始から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きを取る必要があることと、次の相続権を有する人物が対象不動産を管理できるようになるまで、相続放棄をした人に管理責任が残ることに留意を要します。

畑や山林を相続して管理に負担を感じている方へ

当センターでは相続予定の不動産を売却、放棄したい方へ向けてのサポートも行っております。相続する不動産で管理に負担を感じている場合は、残された子や孫へ「不動産を残さない」ということも選択肢の一つです。

相続前から専門機関に相談するのがお勧め

畑や山林は一般の宅地と違って利活用が難しい面があり、売却もスムーズにいくとは限りません。

一旦相続をしてしまうと、後で利活用や売却が難しいことが分かっても簡単に問題解決できないことが多いので、相続が起きる前から市場で需要があるかどうか、どういった利活用ができるかなどを吟味しておくことが望まれます。

畑や山林の扱いは一般の不動産業者では難しいことが多く、専門的なノウハウや経験をもつ事業者でないと上手くいきません。

相談する際には山林や畑の相続に関する相談実績が豊富な専門機関に相談するようにしましょう。

まとめ

この回では相続登記申請義務化についてお伝えするとともに、畑や山林を相続するメリット・デメリット、手続や注意点などについて見てきました。

山林は相続登記が放置されていることが多いので、将来の相続を待たずにすぐに登記簿を確認してもらいたいことと、相続する場合は森林法による届出が別途必要になることを知っておきましょう。

畑などの農地も相続の際に相続登記だけでなく別の届出が必要になり、こちらは農地法の制限で相続した後の利活用が自由にできないので、農地転用や売却ができそうかどうか、相続が起きる前に専門機関に相談しましょう。

当センターでは扱いが難しい畑や山林の相続について数多くの相談実績がございます。

将来の利活用の可能性を踏まえたうえで相続すべきか、避けた方が良いかなどのご提案ができますので、ぜひご相談頂ければと思います。