不動産を相続したときの手続（不動産登記をしなかった場合の問題点も含めて）
１．相続についての基礎知識の確認
身内の方が不幸にも亡くなった場合、その方（被相続人といいます。）が所有していた財産等は、被相続人の親族の方に承継されます。これを「相続」といいます。
相続される財産は、現金、預金、株券などの有価証券はもちろん、日常使っていた品々、土地・建物など、全てです。
相続によって被相続人が有していた財産（これを「遺産」といいます。）を取得する人（これを「相続人」といいます。）、および、その人が相続する相続割合は民法が定めています。
- 被相続人の配偶者は常に相続人になります。
- 第１順位の相続人は、被相続人の子供です。
- 第１順位の相続人がいない場合には、被相続人の直系尊属（被相続人の親）が第２順位の相続人として相続することになります。
- 第１順位、第２順位の相続人がいずれもいない場合には、被相続人の兄弟姉妹が第３順位の相続人として相続することになります。
相続人が１人のみの場合は、被相続人の遺産をその１人の相続人が全て取得することになります。しかし、相続人が複数いる場合には、相続人間で遺産分割を行う必要があります。
この場合、被相続人が遺言書を残していて、どの財産は誰に相続させると行ったことが明記されている場合（これを「遺産分割方法の指定」と言います）には、それに従って遺産分割が行われることになります。
一方、遺言書が無い場合や、遺言書において遺産分割方法の指定が無い場合（一部の財産についてのみ遺産分割方法の指定があって、それ以外の財産については遺産分割方法の指定が無い場合も含みます。）には、相続人間で、協議して遺産分割を行う必要があります。これを遺産分割協議といいます。
遺産分割協議によって、遺産の中の具体的な財産について、誰がどの財産を取得するかを協議して決定し、これを遺産分割協議書に記載することによって、基本的な相続の手続きは完了することになります。
なお、遺産分割協議は、必ず、全ての相続人が参加して行う必要があり、一部の相続人を除外してなされた遺産分割協議は無効となりますので注意が必要です。
２．不動産の相続
遺産の中でも、一般的に最も価値があって重要な財産は、おそらく不動産といえるでしょう。
そこで、以下では、不動産の相続手続について、考えていきます。
（１）登記名義の変更
基本的な相続手続は、不動産についても変わりありません。
問題となるのは、遺産分割をした後の処理です。
通常の動産や現金などの場合は、現物を相続人に引き渡すことで手続きは完了します。
しかし、不動産の場合には、通常、遺産分割協議で誰がどの不動産を相続するかを決定した後に、不動産登記の名義変更を行うことになります。
つまり、被相続人が所有者として登記されている不動産の登記について、相続によって相続人が所有者になったという所有権移転登記を行うのです。
（２）登記名義の変更は必須か
ところで、現実の世界では、相続が開始したにも拘わらず、登記名義が変更されていないという事例が見受けられます。
日本の法律制度では、登記名義を変更することは、所有権移転の要件とはされていません。
また、現在の法律では、登記名義を変更しなくても法律違反として罰則を受けるということもありません。その結果、相続登記がなされないといった事態が生じることになります。
※但し、法制審議会（法相の諮問機関）は今年２月１０日、長年登記が変更されず放置されている「所有者不明土地」の解消策として、相続登記を義務化するための改正要綱を上川陽子法相に答申しました。法務省は今国会に関連法案を提出する方針です。相続で不動産取得を知った日から３年以内に手続きを登記・名義変更をしないと１０万円以下の過料、２０２３年度に施行される予定です。
（３）不動産登記の所有名義の変更がなされない理由
相続登記がなされない理由としては、次のような原因が考えられます。
①登録免許税などの費用がかかる
所有権移転登記を行うには、登録免許税（不動産の価額の1,000分の4）を納めなければなりません。また、手続を司法書士等の専門家に依頼するには、その報酬も必要になります。
※但し、2021年3月31日までは、一定の条件を満たした場合、登録免許税の減免が認められる場合があります。
（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/0018003-081-01.pdf）
仮に、不動産の価額が5,000万円とすると20万円の登録免許税がかかるため、その負担を避けるために相続登記を行わない場合が生じることになります。
②手続が面倒
所有権移転登記を行うには、相続人全員が実印を押印した遺産分割協議書を作成したり、被相続人の出生から亡くなるまでの戸籍謄本をそろえたり、相続人全員の印鑑証明書をそろえたりと様々な手続・書類が必要となります。
従って、相続人間で遺産分割についての協議・合意はしたが、これらの書類がそろわなかったり、その手続が面倒であったりということで、実際の不動産登記の手続までは行っていないというケースも考えられます。
③遺産分割協議自体を行っていない
遺産分割協議を行っていないケースというのもあります。これは、地方などではよくあるケースだと思われますが、実質的に、相続人の中で「家を継いだ」とされる人が実質的にその不動産を管理・使用している状態が存在していて、特に不都合も無いため、遺産分割協議も行われず、従って、不動産登記の名義変更（所有権移転登記）も行っていないというケースです。
④そもそも、被相続人の所有不動産が分からない
更に、被相続人が複数の不動産を所有している場合など、そもそも相続人が被相続人が所有していた不動産を正確に把握できていないという場合もあります。
※被相続人も、その先代から相続によって取得した不動産として何があったのか把握できておらず、未だに先代の所有名義のままの不動産があるという事例もありえます。
その結果、その不動産については、実質、忘れ去られたような状態で、放置されるという事になります。
３．相続登記がなされないことの問題点
（１）相続による不動産登記がなされない場合の問題点
相続登記がなされていないと、次のような問題が生じる可能性があります。
- 他の相続人が勝手に不動産を処分してしまう
- 他の相続人の債権者が差押え等を行う可能性がある
- 相続人が不動産を処分する際にできなくなる可能性がある
- 相続登記を行う手続が複雑化していく
- その所有者が分からない状態になってしまう
以下、具体的に見ていきましょう
（２）他の相続人による処分
相続が開始された場合、民法により遺産は相続人の共有になり、遺産分割を行うことによって、相続人がそれぞれ確定的に具体的な財産の所有権を取得することになります。従って、相続登記をしなければ、未だ、その不動産は相続人の共有状態にあるものと思われてしまい、一部の相続人が、勝手に共有登記を行い（共有登記は相続人が単独でできます。）、自己の持分を処分してしまうという可能性があります。
この場合、その持分の所有権移転登記がされてしまうと、最早、相続人は譲受人に対して権利を主張できないことになってしまいます。
（３）他の相続人の債権者による差押えの可能性
同様に、相続登記がなされていない場合には、相続人以外の第三者から見ると、その不動産は未だ相続人の共有財産と見えます。そうすると、相続人の債権者は、その不動産の当該相続人の共有持分を差し押えて、競売にかけるといったことも可能になります。
（４）相続人が不動産を処分できなくなる可能性
相続によって不動産を取得しても、相続登記を行っていなければ、自分がその不動産を相続によって取得したことを証明できません。その結果、その不動産を売却したり、その不動産を担保に入れようとしてもできなかったりといったことになりかねません。
（５）相続登記の手続が複雑化していく
相続登記を行うには、相続人全員による遺産分割協議書を作成しなければなりません。また、相続人全員の戸籍謄本が必要です。
仮に、相続開始（これを一次相続といいます）の後、長期間にわたって遺産分割協議が行われないと、当初の相続人の中にも亡くなる人が出てくる場合が生じます（二次相続）。そうすると、その亡くなった相続人の相続人（二次相続の相続人）も当初の一次相続の遺産分割手続に関与させなければならないこととなるため、関係者が増えていき、場合によっては連絡がつかない相続人が出てくる可能性もあります。
このように、相続登記を行わないでいると、関係者が増え、連絡不能となる相続人が出てくるなど、手続が複雑化していき、ますます相続登記が困難になっていきます。
（６）不動産の権利関係が分からない状態になってしまう
相続登記がされないまま長期間放置されると、相続人自身も不動産を適切に管理できず、自分が相続した不動産の所在を正確に把握できない状態になりかねません。
その結果、それらの不動産が適切に管理されないまま空き家、空き地として放置され、土地や家屋の荒廃が生じるといった事にもなりかねません。
その結果、その土地に廃棄物が不法投棄されたり、空き家が犯罪組織に利用されたり、浮浪者が勝手に寝泊まりするなどして、地域の治安の悪化を招くという、空き家問題、空き地問題という社会問題に発展する可能性が指摘されています。
４．所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法
平成３０年１１月に「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」の一部が施行されました。
この制度は、このような相続登記の長期間の放置に対応するために、土地の登記名義人となっている人が死亡したにもかかわらず長期間にわたって相続登記がなされていない土地について、登記官が相続人を調査した上で、職権で当該土地について長期間相続登記がなされていない旨を付記登記し、法定相続人に対して相続登記を行うことを促すことができるという制度です。
これによって、長期間相続登記が放置されている土地について相続登記がなされ、所有者不明土地が減少することが期待されています。
※法制審議会（法相の諮問機関）は今年２月１０日、長年登記が変更されず放置されている「所有者不明土地」の解消策として、相続登記を義務化するための改正要綱を上川陽子法相に答申しました。法務省は今国会に関連法案を提出する方針です。相続で不動産取得を知った日から３年以内に手続きを登記・名義変更をしないと１０万円以下の過料、２０２３年度に施行される予定です。
５．まとめ
以上、相続手続の概要を見た上で、遺産の中の不動産の相続登記がなされていない場合の問題点について見てきました。
相続した不動産を普通に使用する上では、相続登記の問題はそれほど意識する必要はないかもしれませんが、万一のトラブル（一部の相続人による勝手な処分の問題）、および、相続から長期間が経過することにより新たに発生する所有者不明不動産の問題、将来的に登記をする場合の手続の複雑化、空き家問題・空き地問題は、今後、大きな社会問題にも発展する可能性がありますので、改めて、自身が相続等により取得した不動産について、相続登記がなされているかを見直してみてはいかがでしょうか。
以上
